浅谈对房地产开发企业增值税检查实务中纳税时间节点的把控

钟健房地产财税咨询 2021-12-09

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前碧桂园CFO著《我在碧桂园的1000天》《营改增试点行业纳税遵从指引—房地产业.pdf》《房地产行业新收入准则培训材料.pdf》《税务筹划案例大全2017修正.doc》《企业股权转让；合并、分立与资产重组的税务处理》《营改增后最新土地增值税竣工清算实操大全》

在对房地产实务检查中，由于对税收法规政策条款概念模糊不清、内涵及深意理解不透彻，往往造成税企双方之间对税收检查结果的争议。为此，有必要从税收实务工作角度解析一下增值税纳税时间节点的把控。

先看一下税收法规对纳税时间节点的原则性规定概述：

国家税务总局2016年第18号公告《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》第十条、第十一条、第十九条规定的综合概述为：房地产开发企业中的一般纳税人、小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时依据适用税率或征收率换算为不含税金额后按照3%的预征率预缴增值税。

财税《2016》36号文附件1《营业税改征增值税试点实施办法》第四十五条第（一）项原则性规定：“增值税纳税义务发生时间为：纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。”

看完上述法规概述，再结合实务对法规关于纳税节点的原则性规定作详细对应解读，以便更好地执行税收政策。

房地产开发企业销售业务模式分为现房销售和期房销售两种。实务中，无论是现房还是期房，只要是发生销售行为，就是应税行为的发生。这里的“应税行为发生”因房款的收取方式不同，存在着一个阶段性过程，相应地也就划分出了增值税预交和纳税申报两个节点，下面从现房销售和期房销售两方面分析如下：

二、期房销售

1、什么是期房销售？

期房销售就是房地产开发企业在投入建设资金达到一定比例、取得国有土地证、土地规划许可证、建设工程规划许可证以及建筑工程施工许可证、并明确开工时间和竣工时间后准备开建或在建开发产品、经房产管理部门核发《房屋预售许可证》后可以提前销售未建或在建直至竣工的开发产品即期房。

2、期房销售的纳税节点

期房销售是房地产开发企业采取预收款的方式销售开发产品的，确认期房销售的纳税时间节点分两种情况解析：

一种是销售期房未签订合同或合同未确定付款时间的，直至期房竣工达到可销售状态的房屋权属发生变更时，确认纳税义务发生；

另一种是在建的期房转为现房后纳税时间节点的确认，参照前述现房销售的分析。

这里需要注意的是，上述未签合同的期房销售在房产权属变更前、以及在建的期房转为现房销售并在取得索取销售款凭据确定收讫款项时间节点前的所收款项均为预收款项，应按国家税务总局2016年第18号公告相关规定预缴增值税。

以上现房和期房的销售过程当中，如果房地产开发企业向购房者先行开具了征税的增值税发票，开票当天即作为纳税义务的发生时间节点；如果存在财税[2016]36号文第十四条规定的视同销售行为，以权属变更的当天作为纳税义务的发生时间节点，按照税收法规相关规定计算申报缴纳增值税。

最后需要明确的是房地产开发企业日常销售业务是对“不动产”的销售，不适用营改增前颁布的关于有形动产“货物”以收款结算方式确认纳税义务发生时间的七项具体规定。